【以案释法】夫妻一方擅自出卖共有房屋，如何认定和处理？-凯发k8国际首页登录

　　原告张某某与被告李某某系夫妻，共同拥有一处房产。2024年3月，被告李某某在未与张某某商量的情况下私自与郝某某签订协议，将夫妻共同拥有的房产卖给郝某某。

　　张某某得知房子被卖后，多次与郝某某联系沟通，告知其不同意出售该房屋，要求解除其妻子与郝某某签订的协议。因郝某某不同意解除购房协议，张某某将李某某、郝某某诉至河南省商水县人民法院。

　　案件受理后，承办法官耐心和当事人沟通，告知当事人案涉房屋属于共有房产。因该房未交付，也未办理过户手续，因此郝某某无法取得房屋所有权。经过法官释法明理，最终原、被告双方达成协议，同意解除购房协议，被告李某某退还郝某某购房款，并支付利息，当庭一次性支付完毕。

　　如何规避夫妻共有房产交易风险？

　　夫妻共有房产是夫妻共同财产中重要的组成部分。现实生活中，经常出现夫妻一方擅自出售共有房产的行为，也引发了不少社会矛盾。因此，购房人欲购买此类房产时应当注意审查房屋的权属情况。签订房屋买卖合同应要求卖方夫妻双方共同到场签名并出示结婚证；其中一方若因故无法到场的，也应出具合法有效的书面授权手续，以有效规避由此引发的交易风险。

　　什么是善意取得？什么是合理对价？

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　善意取得构成要件为：受让人须为善意；受让人须已支付合理对价；受让人实际占有该财产；客体物为动产或不动产。

　　如何认定“合理的对价”：法院可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十八条规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

　　《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

　　当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。